近几年，基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升，国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，已逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。

　　据艾瑞咨询官方资料显示，2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%。目前物流地产领域的投资规模整体呈上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”的高速发展迈入“存量时代”转型升级的发展阶段。整体来看，近几年，国内物流保管费用仍然呈现逐年攀升趋势，市场规模将继续扩大，但是高标准的物流地产设施占总物流地产设施比例仍然较低(以高标准仓库为例)，同时，物流地产呈现出“强者愈强”的局面，现在已经入局且已经形成一定规模的公司占据着规模上的先发优势，庞大的规模更是形成了规模经济和产生了规模效应，后发者难以超越与替代。

　　存量时代的驱动力

　　制造业推动高标仓需求上涨。随着我国制造业从传统低端制造业向新兴高端制造业的转型升级，高端制造领域逐步成为高标仓的主要需求来源。据艾瑞咨询2022年中国物流地产行业研究报告显示，2021年，我国高技术制造业增加值增长18.2%，增速比规模以上工业增加值快8.6个百分点，全年高技术产业投资规模也较上年增长17.1%。

　　消费助力物流地产稳定发展。后疫情时代，中国将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元化的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成。

　　科技让物流地产更高效。不同于劳动密集型的传统物流行业，智能物流体现出技术密集、以机器替代人力、土地利用效率大幅提升等特点，能够有效地在物流的运输、仓储、配送以及客服和管理阶段应用。在物流地产领域，物流行业的前沿科技的应用主要分布在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块。相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。

　　存量升级路的阻力

　　按照仓储水平的高低，仓储可划分为高标仓和传统仓，据了解，物流地产由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变的同时，高端物流地产设施缺口显现明显。因此，高标仓是促进现代物流地产产业发展和发挥产业效能的关键所在。仓储类项目发展与繁荣的首要条件是选址，由于地区发展的差异性，物流地产的需求主要集中三个经济带，我国的高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域。目前，仓储用地获取难度大是高标仓扩张的最大掣肘，拿地尤其是获取优质地理位置的土地是许多物流地产开发商的瓶颈。

　　与此同时，非高标仓储改造难度大，据艾瑞咨询的调研报告显示，首先，高标仓开发商难以获得存量仓储进行改造升级。目前国内大部分传统仓掌握在一些传统的国有企业、蔬菜公司、建材公司手中，这类群体通常具有通过土地变性以博取增值收益的心态，因此交易并不活跃。其次，传统仓持有者自发进行升级改造的动力不足。由于传统仓的建筑结构、设施配套与高标仓的要求相去甚远，升级改造需投入大量资金。同时，传统仓持有者普遍缺乏对高标仓的专业运营能力，即使改建成功，也未必能够顺利招商并收回改建成本。C