近几年，冷链企业数量逐年增加，冷链服务趋于同质化，企业难以培育独特的竞争优势，导致价格战愈演愈烈，企业盈利变得越来越困难。据链库对冷库企业不完全调研统计：2023年市场需求增长放缓，新增冷库项目投入运营，部分地区冷库仓储服务市场的竞争加大，不少城市冷库打起价格战，北上广深地区冷库价格仓租价格下跌20%~30%。

　　通过2023部分地区冷库仓储价格变动的分析不难看出，2023年以来部分生鲜电商业务进行调整、进口冷链食品消杀政策取消以及新增项目加入赛道等因素，特别是上海、天津地区高标冷库租金增速放缓，严重下跌。

　　很多冷库企业的业务在不断收缩，大部分地区冷库空置率明显上升，冷库租金持续下降。据了解，冷库需求因区位、周边基础设施、产业集聚呈现较明显的区域性差异，并对客群定位、产品设计产生重大影响，为满足不同类型租户快速增长的用库需求，部分运营商通过干仓改造冷库来承接租户需求，从而也影响冷库租金的波动。

　　首先，高速增长的冷库容量带来局部市场相对饱和，我国冷库整体呈现供应略微大于需求现象，部分区域需求高于供应。我国冷库总体库容量保持了十年多的高速增长，根据2022版《全国冷链物流企业分布图》的统计数据，2022年我国冷库保有量为5686万吨，同比增长8.84%。尽管与发达国家相比我国的人均库容保有量还偏低，但已经发生局部地区相对饱和的现象。

　　其次，冷库资源与需求量仍呈现出东部(沿海)地区较为集中态势，冷库供需空间分布不均等问题仍然存在。从区域分布来看：华东、华中、华南地区冷库出租面积占比排名靠前，尤其是安徽、江苏、上海、河南等地区冷库出租面积较多，也说明了目前我国冷库资源主要集中在东部、华南和中部地区，一方面是这些地区冷链需求量大，带动冷库的需求量大，另一方面基础设施较为完善，冷库资源较多。北部和西部地区冷库资源相对较少。

　　再次，甲方企业自建冷库挤压了第三方冷库服务商的市场空间。大型食品生产加工企业为了满足自身供应链的需求，选择自建冷库和冷链系统，来提升供应链可控性和效率，这也直接或间接影响社会物流体系结构的调整。

　　第四，需求方提升运营效率降低冷库需求体量。企业通过精益管理和科学运营，缩短产品停留在冷库的时间，提升产品出库入库效率，从而降低了对冷库空间的需求体量。

　　这些都对冷库供需平衡产生了影响，企业需要更加准确地了解、判断冷库市场走势，提早谋篇布局，才能更好地应对市场可预见和不可预见的变化，实现稳健可持续的发展。

　　据2023年经营性冷库求租数据分析指出，商户用仓需求中，货量小、零仓托管及配送需求的情况明显增加，促使库方从单一仓储服务模式向仓储、干线运输、城市配送、一件代发等多样化增值服务转型。

　　华北、华东、华南等地区的一、二线及沿海发达地区和城市，四川、河南等中西部核心城市圈仍是冷链仓储需求的主力，但江西、河南、湖北、广西等省市新增冷库体量同样可观，冷链服务与基础设施升级浪潮正稳步向二线城市扩展。

　　从不同需求方企业类型来看，连锁餐饮、生鲜电商的冷库需求持续增长，表现活跃，预制菜行业发展迅速。除冷库地理位置、价格外，冷库资质证照合规、能提供多温区服务(冷冻为主，配套干仓、冷藏、恒温库、加工车间)，也成为许多用户的考虑因素。C