在金融与物流深度融合的大背景下，南方顺丰物流REIT(不动产投资信托基金)的成立成为行业焦点。这一创新型金融产品不仅为顺丰自身发展开辟了新路径，更为整个物流行业的变革注入了强大动力，同时也促使其他物流REITs重新审视自身发展策略，对行业未来走向产生了深远影响。

　　南方顺丰物流REIT成立

　　2025年3月28日，南方顺丰物流REIT成立，募集总规模达32.9亿元，瞬间成为市场焦点。其底层资产包含深圳、武汉、合肥三大核心枢纽城市的物流分拨中心，总可租赁面积超50万平方米。深圳项目凭借宝安国际机场空侧优势，作为华南航空货运枢纽，市场需求旺盛，长期出租率超95%，租金年增速超3%;武汉项目立足长江中游核心节点，依托当地产业集群;合肥项目借助长三角产业转移红利，租金稳定在28-32元/m2/月。

　　“REIT的成立，是顺丰轻资产运营战略的重要突破，通过分拆优质资产实现融资，将募集资金投入智能化仓储建设，加速产业数字化转型。同时，作为深圳市首单民间投资发起的仓储物流公募REITs，为民营企业参与基础设施证券化提供了示范。”顺丰有关人士在向媒体介绍时如是表示。

　　物流REITs对行业的多维度影响

　　南方顺丰物流REIT并非个例，近年来物流相关REITs不断涌现。2025年2月17日，汇添富九州通医药REIT成立，募集资金11.58亿元，成为国内首单聚焦医药仓储物流领域的公募REITs产品。中金普洛斯REIT自2021年6月上市以来，运营稳健，截至2024年底，可供分配金额连续14个季度超出招募和扩募说明书预期，累计分配金额约11.26亿元，历史年度分红比例近100% 。

　　这些物流REITs对行业产生了深远影响。在融资层面，传统物流企业融资渠道有限，多依赖银行贷款、债券发行，资金压力大且渠道单一。REITs的出现，为企业开辟了新的融资途径，使其能将优质物流资产证券化，盘活存量资产，获取长期稳定资金。在运营方面，REITs促使企业更加注重资产质量与运营效率。因为REITs要求底层资产具备稳定现金流与良好运营状况，这就倒逼企业优化仓储设施布局，提升服务水平，提高资产回报率。从市场竞争格局来看，物流REITs可能加速行业整合。实力雄厚、资产优质的物流企业通过REITs获得资金后，能进一步扩大规模、提升竞争力，挤压中小物流企业生存空间，推动行业集中度提升。

　　行业其他REITs动态与未来展望

　　除上述REITs外，嘉实京东仓储基础设施REIT也有不错表现，市场表现来看，2024年四季度，仓储物流REITs呈现不同特点。同比来看，四季度营业收入整体性有所下降，降幅在1% - 9%不等;环比而言，大部分仓储物流REITs四季度营业收入实现正增长，仅个别延续下跌趋势。

　　毋庸置疑，物流REITs市场前景广阔。随着电商渗透率持续提升、供应链不断升级，物流行业对资金和资产运营效率的需求将持续增长，REITs作为创新金融工具，将在其中发挥关键作用。未来，会有更多物流企业探索REITs模式，推动行业在融资、运营、市场结构等方面持续变革，实现高质量发展。同时，投资者也将更加关注物流REITs，为行业发展提供资金支持。C