作为国内公募REITs(不动产投资信托基金)市场的首批试点品类，仓储物流REITs既是实体经济流通活力的直接映射，也是不动产金融市场高质量发展的核心赛道。2026年一季度，在政策制度系统性升级、物流行业景气度回升的双重支撑下，仓储物流REITs板块呈现出“整体运营稳健、个体表现分化、扩容节奏加快”的运行特征，在资本市场与实体产业的双向联动中，持续释放基础设施资产的价值活力。

　　运营表现结构性分化显著

　　截至2026年4月末，国内已上市的10只仓储物流REITs 悉数披露2026年一季度报告，全板块运营数据印证了底层资产的稳健底色。财报数据显示，报告期内10只仓储物流REITs息税折旧摊销前利润EBITDA全部为正，合计实现EBITDA2.37亿元，意味着所有仓储资产本身均保持稳定的盈利能力。从现金流表现来看，板块内所有产品均实现正向经营活动现金流，具备持续稳定的分红能力，契合基础设施REITs的核心投资属性。

　　市场扩容进入常态化发展新阶段

　　实际上，2025年底至2026年初，国内公募REITs市场完成了制度体系的里程碑式重构，为仓储物流REITs的长期发展筑牢了制度根基。2026年以来，政策端对仓储物流等基础设施REITs的支持力度持续加码。证监会2026年系统工作会议特别强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，国务院办公厅及商务部等多部门出台的多项政策，均明确支持符合条件的物流仓储、消费基础设施项目发行REITs，形成了国家层面统筹布局、细分领域精准发力的政策格局。

　　在政策引导下，仓储物流REITs发行申报持续升温，4月28日全球化工新能源供应链龙头密尔克卫发布公告，拟以位于上海、天津、宁波、张家港等地的6个仓储物流基础设施项目为底层资产，申报发行基础设施REITs，进一步丰富了板块的资产供给与市场容量。截至2026年一季度末，全市场公募REITs上市数量已达79只，总市值超2262亿元，覆盖仓储物流、产业园区、高速公路等多个核心领域。

　　长期价值投资属性持续凸显

　　仓储物流REITs的基本面表现，与实体经济的物流需求深度绑定。但与此同时，仓储物流REITs板块仍面临着不容忽视的行业挑战。申万宏源研究在2026年仓储物流REITs行业专题报告中指出，受电商需求结构调整、前期高标仓供给集中释放等影响，仓储物流行业经历了一轮深度调整，2026年板块将迎来集中换租潮，租约到期带来的租金调整压力将持续释放。

　　河南广兴仓储有限公司总经理胡广清向中国储运杂志表示，仓储物流REITs的核心价值，在于打通了 “存量资产-资本市场-增量投资”的良性循环。对于物流企业而言，REITs能够有效盘活沉淀在重资产中的资金，降低企业资产负债率，为现代物流体系建设提供持续的资金支持;对于资本市场而言，仓储物流REITs凭借稳定的现金流、清晰的盈利模式，成为居民财富配置的重要补充。长期来看，随着国内消费市场持续复苏、全国统一大市场建设不断推进，仓储物流REITs将在资产扩容、运营提质、投资者结构优化的过程中，持续凸显其长期投资价值，助力中国从“物流大国”向“物流强国”稳步迈进。(责任编辑：马岩)C