物流园区是最近二十年来我国物流快速发展的一个大的领域，现在已经创造出以物流地产为主体的物流园区相关的一个大的市场，物流园区的发展前景也就这样被社会和投资者普遍看好。我国给予私人经济立足和发展一定空间，为时并不长，所以，包含物流园区和私有资本两个要素的私有物流园区，对于社会和经济界来讲，可以说是一个新的事态发展，一类新的产业形态，被看成是未来一个非常重要的投资机会，在我国这是一项物流领域的体制创新。有人认为，私有经济在现代物流领域的发展最先突破口是快递，物流园区则是被看好的后续领域。2003年，外国著名的物流企业“普洛斯”携物流地产新概念进入中国，带动和助推了中国的物流地产，私有物流园区开始形成气候。但是，对于私有物流园区这个新的领域，我们是不熟悉、了解不透彻的，所以，需要我们探索和研究。
何谓私有物流园区？现在没有标准答案，一般的看法是由私人资本投资的或者虽然有其他类型的资本介入，但是由私人资本主导和控制的物流园区。
我国的私有物流园区是在这样的环境条件下出现的：
首先是物流园区在我国经过一定时间的摸索和运行实践，对于我国现代物流的发展起了重大的作用，经济界看好物流园区；另一方面是物流园区的成功影响波及到不同所有制的经济领域，私有物流园区就这样派生出来。
两大因素使人们重视我国私有物流园区的发展前景：
第一个大的因素是政治和经济体制的因素，是我国选择的发展道路和中国经济体制的创新。选择社会主义市场经济的发展道路以来，中国经济体制改革着力于调动各方面的积极性，而不单单是国有经济的积极性，私有经济就是在这种条件下发展起来的。这是一个战略性的大问题，是不可能轻易改变的一个方向，国家和社会不仅仅已经允许私人资本进入到这个领域，许多地区甚至是欢迎进入到这个领域，长期被限制的私有经济，在这种政治环境下寻找机会，应该说，物流园区是一个重要的选择。
第二个大的因素是经济因素，突出的是资本的因素，对于物流园区的大规模投资，国有资本已经出现积极性匮乏。国有资本的物流园区在运行若干年之后，现在已经出现了国有产业的一些通病，在物流园区方面表现比较突出的是效率低下和过高空置率的问题，这当然影响了积极性。然而物流园区又确实有社会需求，需求就是动力，谁能取代国有资本？答案是外资或者中国的私有资本。外资的逐利性很强，中国对于外资进入物流地产领域有诸多的限制，在这种条件下，中国的私有资本自然就成为取代者。我国的私有资本在“改革开放”政策实施之后，有了迅速发展，最近一些年，已经成为国民经济中不可小视的力量，私人资本已经发展壮大，有了钱，当然就有条件和能力进一步在投资回报率较低、回收期较长的大型基础设施项目中寻找机会，私有物流园区就是他们看中的一个机会。在“短，平、快”的投资机会经过几轮挖掘之后，出现衰微的趋势，私人资本要寻找新的投资机会，就看中了这个领域。
前景不等于现实，私有物流园区必然有许多困难和问题，需要解决。
最大的问题是政策和规范方面的问题。现在我国的私有物流园区存在，但是底数不清，缺乏大规模的调研和系统的数据支持，也没有建立起有效的管理体制。如何全面掌握和了解私有物流园区，给私有物流园区在物流系统中的地位作出恰当的定位，如何提出并且实施相关的规范性的要求，这些重大问题都不是短时间能够解决的问题，需要待以时日；缺乏可行性研究是另外一个大问题。已有的一些私有物流园区是逐渐形成和运行起来的，有的只是原来的一些仓储、站场之类的设施改一个名、换一块招牌，所以，许多基础工作没有能够按照程序进行，非常重要的是规划和可行性研究这两项非常重要的前期工作没有能够科学地进行，这是必须给以重视的；如何保证私有物流园区面向社会、面向市场的广泛服务性和公共性的平台作用是第三个大的问题。从国外的情况来看，有一些国家依靠政府作为投资者的参与取得一定的运营和管理的权利，从而不是从外部而是从园区内部来解决这些问题，我们又如何解决这个难题？这还需要我们在今后的实际运行和发展进程中逐步寻找答案。C
