当物流地产的存量整合阶段来临，“横向提高标准，纵向拉长链条”被看作是未来更多发展的确定性。

　　从存量结构上来看，有数据显示，国内超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5~10%左右。这暴露出，物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。

　　谋划和推进新一年物流地产之格局，必须深入分析深耕物流地产企业的战略方向，科学把握市场面临的战略机遇和风险挑战。

　　智能物流主导未来

　　“智慧物流”兴起，在满足物流地产开发商盈利需求的同时，亦满足客户需求，企业对于智慧物流园区、智能仓储、数字化仓库等大力投工投产，既为物流商和地产商带来更好的发展机遇，同时也促进物流体系加快发展。从企业微观来看，5G、算力、网络等正替代传统“铁公基”成为新的发展驱动力;数据正替代土地、人工等成为新的生产要素。作为老牌仓储企业，中国储运深耕仓储物流60年，从计划经济到商品经济再到市场经济，从承担保障大宗物资供应任务到面向市场开门迎客一路走来，中国储运搭载智慧物流的列车从单一的仓储服务到当下仓储、运输、贸易、市场、货代等综合服务，实现了供应链一体化服务、网络货运、数字科技等新业态新模式。

　　众所周知，中国储运涉足大宗商品领域的钢铁、铝、有色、煤炭、橡塑等众多品种，大宗商品领域外还有制造业、危化品物流、消费品物流、大件运输。每项业务又派生多种业务模式，造成企业间流程、制度、机构的不同。

　　近十年来，成功培育出中储智运网络货运龙头企业，搭建了中储钢超、中储易有色、中储云链、中储货兑宝等供应链平台，成为供应链创新示范企业，背景均是抓住移动互联网兴起的重大机遇。

　　中国储运2023年工作会议明确表示，“深入贯彻“一个中国物流”理念，切实承担集团在构建大宗商品现代流通体系、发展现代综合物流上的部分使命的战略规划，形成以仓储物流网络平台、智慧运输网络平台为基石，以大宗商品流通综合服务为主体，业务、网络互为依托、相互促进的发展方向和路径。”

　　新的一年，中国储运一如既往聚焦科技创新，更大力度推动数字化转型，进一步清晰数字化赋能实现中储高质量发展的总体思路。

　　按照战略部署，为加快数字化进程，中国储运明确表示，推动以中储智仓为基础的涵盖仓储、加工、配送、仓单管理、园区管理，集在线服务平台、电子仓单管理系统、智慧仓储系统等于一体的智慧仓储服务网络;以中储智运为基础的涵盖公、铁、水、空、多式联运，集智运、智链、智信平台等于一体智慧运输服务网络;以智慧仓储、智慧运输网络为支撑，聚焦钢铁、有色、橡塑、煤炭产业，推动建设集贸易、物流、金融、数据服务于一体的中储钢超、中储易有色、中储货兑宝、中储云链产业供应链综合服务平台。

　　在推出行动方案，加快各个平台建设升级的同时，推动建设数据标准接口，打通数据壁垒，形成平台间的高效协同，构建贯穿产业链供应链全链服务的技术能力，实现场景丰富化、服务可视化、流程柔性化、管理精细化，打造出新时代中国储运在仓储领域的独特优势。

　　供应链被深度运作

　　通过资源整合打造物流园区，提升供应链效率，实现资源价值的最大化是物流地产比较传统的盈利模式，也是国内物流地产主流开发运营模式。物流地产商通常以物流园区作为平台，通过将地产资源与其它资源整合，以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，最终实现资源价值的最大化。近年来，伴随客户成长的过程中，物流地产的业务链条被拉长。比如，从单纯的基础空间出租，逐渐延展到高效运转、深度参与客户的渠道变革等等。这种深度绑定客户一体化供应链的业态，为物流地产的出租率增添了确定性。

　　深入供应链对物流地产商而言，是业务触角，也是风向标。近几年来，普洛斯、宝湾、传化、万纬、亚冷等物流地产商，纷纷成立供应链公司。物流企业依托自身业务的发展，开始逐步着手布局物流地产行业，打造一体化供应链。以阿里系、京东系为首的电商企业组建的物流公司重点发力自建仓储领域，以顺丰为首的传统物流巨头也以“仓配一体化”为重要战略发展目标。中国物流集团成立后，其打出的第一张王牌也是物流地产。他们在原有的物流资产基础之上，开始向商流、金融等方向拓展，探索新的增量。

　　过去几年，大环境充满不确定性，客户更倾向于选择能够提供稳定性服务的品牌。这种综合实力的逻辑，在于先帮助客户解决供应链的稳定性问题，再通过单点效率的提高，带动资产利用效率的提升，最后通过供应链打通“长链变短链”，实现结构性降本。由此所累积的细分行业的解决方案，能够进一步提升供应链企业的核心壁垒，并使其具备从点到面的扩张能力，帮助客户实现增长。从这种战略调整来看，物流地产商开始把握住业务增长的主动性。

　　当然，除了反映当前的经济价值之外，物流地产商的供应链布局，还有着对未来增量产业布局的主动性。以传化货运网为例，过去其物流地产的服务对象主要以专线物流企业为主;而传化货运网将其线上、线下资源整体盘活之后，开始将其过去服务制造业的经验，沉淀成深入客户一体化供应链解决方案的能力。

　　典型的案例便是其开始切入新能源赛道，服务宁德时代这样的头部企业。如今，其正在通过做透一家企业，进入一个行业，再带动一群跟着传化做生意的物流企业一起“玩”。

　　一方面，服务龙头的过程中，传化智联逐渐将深入客户一体化供应链的解决方案能力，向行业中小客户复制，提升客户体验;另一方面，则为智能公路港内的物流企业带来货量增长与服务品质改善，形成正向循环。

　　整体来看，过去几年来，物流地产商开始实现定位转型，深入客户供应链业务，走向高标准、专业化;与此同时，也开始探索类似REITs这样的资产证券化模式，从金融工具、运营能力等多维度迭代。

　　目前，国内的物流地产行业进入了一个多元化的高速发展期，除原有传统物流地产商以外，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导行业发展模式的改变与创新。原有的运营模式在新的经济发展环境下有待进一步拓展提升，各方参与者都在关注新兴需求创造的机遇，将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。

　　未来，随着物流需求的持续增长，物流地产将持续繁荣发展。其中，智慧物流地产也将占据更大市场，进一步提升物流效率、降低成本、并推动电商发展。采用多形式的运营模式也许能够为物流地产企业提供资金保障，这无疑意味着物流地产基础设施的建设也将趋于多元化，高标仓、冷链仓、恒温仓等逐渐成为建设主流，以及相关的配套设施和建筑也将成为必要地产设施。C