来自物联云仓数字研究院《2024年第三季度物流地产市场报告》数据显示，回顾2024年三季度，受制于国内经济再度下行，物流地产市场下滑明显，空置率在一二季度下行后再度大幅上行，同时租金也跌幅明显。

　　价格是市场的晴雨表。2022年物流地产市场并未迎来全行业所期盼的反弹，相反，市场需求下行趋势明显。过去三年物流地产行业经历了惨烈调整，在市场属性、投资者心态、行业规模、行业结构都在悄然改变，在新旧转换的时期，各市场主体也都在寻找新时代的解题思路。

　　宝湾作为中国南山集团旗下高端物流设施投资平台，是国内管理规模最大的国有高端仓储物流企业，深耕高端物流园区20余年，已在国内40多个经济热点城市战略性布局80多座高端综合物流园区，规划、在建、运营及管理物流基础设施总面积近1000万平方米，规模和运营能力位居行业前列，构建了完善的仓储物流设施服务网络。

　　过去一年，宝湾和同行企业共同承受着前所未有的压力，在对未来不确定性的探索中，持续战略思考与实践。针对于存量时代物流地产企业如何应对挑战与把握机遇 ，宝湾物流控股有限公司总经理冯海虹在采访中明确表示，“今天的物流地产需回归到产业本质，通过长周期运营实现价值。尽管艰难，但这是行业必须坚持的方向!。”

　　伤筋动骨 租金触底

　　众所周知，长三角一直被看作是中国经济最强大的稳定器，而这个区域物流市场也正面临着历史上最长去化周期。对此，冯海虹分析指出，长三角目前有21个子市场的空置率突破30%，优质子市场通过降价还会有需求。但是低效子市场，可能去化周期会更长。

　　在冯海虹看来，除了弱需求的叠加因素外，不断涌现的新增供应量引发了租金持续走低等连锁反应。以上海为例，2024年上半年入市的新项目，660万平米嗷嗷待哺的项目中包含“320万当前空置+340万新增供应量”，去化压力爆表。

　　物流地产是从什么时候变冷的?冯海虹认为，2022年下半年后，“预判中的疫情后消费反弹与产能上扬”未如期而至，反而成为了下行的拐点。

　　“但这一阶段，无论是业主方还是资本方，大家本想共渡时艰熬一熬就能过去。”冯海虹回忆说，“初期，商务合同的特点是试图通过延长免租期维持表面租金，但到了2023年，供需失衡更加严重，随着市场增量持续入市，在需求大背景和压力下，客户有了更好的溢价能力，以价换量成为普遍策略。”

　　物流地产租金价格显现出虹吸效应，原来价格比较高的区域也成为了洼地。以浙江嘉善为例，最高峰时的租金价格曾经达到每平方米1块4，但现在只有7毛，而且价格还可以再谈。

　　冯海虹指出，接下来第二阶段和第三阶段物流地产市场的表现呈现出交错局面，其中一个现象是核心城市的空置率更高，而作为物流节点的枢纽城市因为刚需空置率的情况反而会好一些。

　　直面地产属性与物流属性

　　物流地产高增长时期，风险被量价齐升的销售数据所掩盖，整个行业陷在高杠杆、快周转的扩张狂热里无法自拔。

　　“这让我们不得不直面物流地产的第二个挑战。”冯海虹强调，必须厘清物流地产的本质属性：“不动产是载体，物流服务是内核”。

　　众所周知，过去因为商流的需求，第三方物流公司需要建立RDC总仓,并通过门到门、点到点的B端运输满足消费者的需求。随着电商不断渗透出现更多“仓”的需求，这些“仓”的发展再基于物流需求、货品的需要应用而生，比如为满足即时需求匹配的前置仓。而当下，对于物流地产的属性问题更应该重新分析把握其根本，冯海虹指出，物流地产是把物流资源中的不动产通过资本组合，再叠加上资本的循环成为了物流地产的主体架构。但作为仓库的功能属性，其发展一度脱离了运输及供应链服务的需求点，不断单边供给，出现了供需失衡和节点设置的背离。

　　冯海虹介绍说，宝湾在很长一段时间也曾面临“向左走、向右走”的战略性抉择，以及是“物流企业还是物流地产企业”的迷茫和徘徊。直到2015年，才确立公司要走物流地产发展之路，但其中同样伴随着用物流的思维去做服务和选址。

　　在冯海虹看来，整个物流不动产的发展，还是要遵循物流的货物动态节点，需求端的一些要求。面对整个大市场环境，要坚定“物流地产是载体，物流服务是本质”这个逻辑。

　　让“租金收入”归位

　　站到整个行业发展的制高点去审视企业的发展，能让我们看得更清楚。

　　对于过去一年当中遇到的挑战，冯海虹发现，过去的行业发展模式更为简单，从开发基金到收益型基金，用这个模式去复制粘贴。一般来讲，五六年就能完成一个周期。因为简单，所以标准化程度高，包括建筑物的标准化、客户的标准化，并且成功地借鉴了房地产的高周转模式。

　　这种模式曾在2015年达到高峰。冯海虹回忆说，“我记得当时有的项目，从谈地、见政府，最快的一个项目可以21天完成，接下来就是10个月的建设周期，交付即满租。”在冯总看来，“它把一个需要比较长的产业周期，做成很短的房地产高周转模式，以房地产的运营模式来进行物流产业的地产开发。

　　这个模式跑通以后，可以看到行业涌入了很多的参与者，除了现在的普洛斯、易商、新宜等主流开发商，还有以房地产为主的万纬、远洋，以商流为主的菜鸟、京东，以快递快运为主的顺丰及四通一达等等也都纷纷下场，全行业都参与到物流不动产的投资浪潮中。

　　枢纽增加后，物流大行业的效率有了极大提升，300-500公里的半日达，1000公里的次日达，这些都是基础设施网络构建的成果，也是物流地产单边向上周期跑得通的逻辑之一。

　　物流地产一路狂奔。对于这个过程，冯海虹表示，“物流地产过去的收益模式是靠开发和资产溢价带来的，让我们忽视了其实租金收入才应该是物流地产的本质收益。”

　　2024年，长三角作为整个中国物流地产的缩影，让我们看到，过去的单边向上、交付即满租，一个大客户通吃一个片区，搞定一个客户就搞定全年KPI的红利时代已经过去。 “今天的物流地产一定要回归到产业本质，通过长周期运营去赚钱，回归到靠收租金赚钱这条路上来。”冯总指出。

　　认识仓储REITs

　　在当今经济快速发展的环境中，创新性金融工具的推出不仅是市场的需要，更是经济活力的催化剂。2024年10月29日上午，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金(基金简称：华泰宝湾物流REIT;基金代码：180303)在深圳证券交易所正式上市。作为“华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金”，该REIT承载着推动中国现代物流发展的重要使命。有业内人士指出，这一项目将通过新的“轻重并举”业务模式，带动整个经济链条的发展。

　　冯海虹表示，从2022年就开始提交各项资料，走完所有的流程到发行，华泰宝湾物流REIT走了两年。

　　“这两年，我们深刻感受到从小甜甜到牛夫人的变化，从每一次路演过程当中和投资人交流，感受到投资人对租金和现金流的关注。”她表示，在公募市场上要把资产运营好，更多要依靠底层资产的运营能力，如此才能让投资人充满信心。

　　最终，华泰宝湾物流REIT以天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园作为基础资产申请首次公开发行。

　　据了解，在一个巨大的物流不动产规模下，当下真正符合合规要求的底层资产并不多，能达到现金流分配要求的项目也不多。与此同时，REITs还面临着法律和监督体系的有待完善、多层级治理架构复杂、配套税收优惠体系不够健全等挑战。

　　作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位。“未来，我们还需要用较长的周期去修复资产业绩，REITs作为长期资产的配置才能逐步显现。”但冯海虹指出，“路虽远，行之必至!”

　　物流地产新世界

　　当下，我们看到挑战的同时，更感知到来自于产品变化和产业迭代的机遇。

　　以高标仓为例，最早使用高标仓更多的是第三方物流公司，特别是以外资企业为主，逐步发展成为电商、快递快运、冷链、贸易制造等重点客户群体。这一过程是，更需要解决和满足客户的新型需求。

　　对此，冯总介绍说，“快递快运的客户需求已经从进深不超过60米的双边装卸，变成了大型凹字型结构，库内超过3万平米，这就需要提前与规建、消防部门做好预沟通，还有大量的已经交付的老旧产品，如何满足新行业、新客户的要求，进行迭代升级，做好物流园区的旧改。”

　　这些都在内卷的行业发展中，考验着企业的超强韧性与创新。据了解，在苏州、昆山、太仓新落成的物流园区项目，不仅能满足物流仓储的需求，还具备了生产制造的功能。一方面满足了获取土地时承诺的经济指标，另一方面也回归到不动产服务实体经济的初衷。

　　随着高标仓的租金与厂房租金逐渐靠拢，越来越多的装配型轻工业企业开始选择在高标仓内进行生产。特别是在长三角产业集聚区，大量的高标仓库被租用以开展相关业务。

　　与此同时，产品升级、产业更新的需求也倒逼地产企业不再依赖过去的肌肉记忆寻找传统客户。冯海虹表示，从长远来看，物流地产运营要具备稳定性和可持续性，首先要把自己的招商做得更细，充分去挖掘本地产业需求，特别是关注一些新兴产业的消费趋势。

　　宝湾凭借强大的商务KA团队，不停地研究新赛道，通过产业上下游把客户引入到园区里。2023年，宝湾引入了一批新的产业链客户，比如宠物行业，在长三角已经做到5万多平米。“现在出生人口下降，但是我们看到宠物数量和用品需求在上升，未来市场潜力巨大。”冯海虹强调。

　　同年，一波量贩式零食企业的需求出现。在冯总看来，“中国人可能不买房了，但是食品消费、零食消费、悦己消费等都会成为宝湾新的客户。”

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　　未来关键词：危机中存下的机遇

　　历经三年的调整，物流地产行业的新世界具体模样尚待清晰，而在新旧转换的时期，各市场主体也都在寻找新时代的解题思路。

　　做时间的朋友，物流地产的资产价值往往随着时间的推移而增长。冯海虹表示，危机中总是存在着机会，现在是行业的调整周期，需要全行业有信心，坚持做好长周期规划与短目标结合，小步快跑，坚定目标。我们只要把自己的内功练好，通过有效的管理和运营，提升出租率及租金水平，从而推动资产价值的保值增值。

　　面对未来，冯海虹表示，行业的困难是暂时的，我们坚定信心，拥抱变化，勇敢前行。具体而言，一是对区域市场进行详细分析，长短合同相结合，通过及时调整短期目标，适应市场变化，确保项目的长期成功。传统客户与产业客户相融合，通过设定合理的去化方案和租金收入、运营成本等短期指标，确保项目的现金流稳定，为后续的运营提供资金支持。

　　二是关注碳管理能力，实现在能耗、排放、废固处理等方面的管理，我们需要收集数据、对标、监控，从而达到长期管理目标，同时赋能客户，辅助客户自身的碳管理和ESG合规，提高自身的附加值，增强租户粘性。