“全国冷库空置率超36%”一石激起千层浪，市场焦虑情绪蔓延，质疑声和负面情绪随之扑面而来，冷库行业正在经历着深度调整与阵痛!

　　一方面，国家大力扶持冷链物流建设，冷库项目如雨后春笋般涌现。2024年前三季度，冷库项目资金累计投入达365.07亿元，同比增长7.53%。冷库总量达到2.45亿立方米，同比增长9.38%。

　　另一方面，冷库空置率持续攀升至警戒区间。据中物联冷链委和链库平台不完全统计，截至2024年9月，冷库空置率已突破36%，部分地区甚至更高。行业人士指出，当前数据统计依然滞后。由于2023-2024年集中投产的2000万立方米新建库容尚未完全计入监测体系，实际空置数据更大。

　　针对市场超预期承压现状，新的形势下，在政策加持与技术赋能下，我们能否找到冷库专属的价值逻辑和全新的发展形态?云鲜产业研究院院长兼云鲜冷链董事长钟贤柏(以下简称“钟院长”)接受本刊采访时指出：“当前冷库出租率已透支行业增长预期，结构性过剩与区域错配并存。”钟院长就市场关注的三大焦点问题——高租金风险化解路径、空置率拐点预判、冷链价值重构方向进行了深度解析。

　　冷库空置率背后原因

　　冷库高空置率是近年来行业共性难题。我国冷库行业正面临系统性供需失衡。中国仓储与配送协会数据显示，2021-2024年冷库空置率由28.6%攀升至36.4%，年均增长率达6.8个百分点。

　　除空置率攀升外，租金下行也很严重，价格体系崩塌加剧着行业危机。据了解，全国冷库平均日租金由2023年Q4的4.5元/平方米跌至2024年Q4的3.5元/平方米，同比下降22.2%。同时，区域市场分化更为显著：西安东郊已出现2.5元/平方米的破位报价，郑州部分冷库2024年11月成交价低至2.2元/平方米，较上年同期再降4.35个百分点。

　　价格倒挂触发了行业洗牌。目前冷库与普仓租金价差已收窄至历史低位，长三角地区冷库运营成本达普仓的3.2倍，近十八个月全国已有217家冷链企业注销。

　　针对冷库行业的结构性困局，钟贤柏院长指出三大症结：

　　首先，我国冷库建设过快，超前建设透支了市场容量。我国从疫情初期开始大力扶持冷链物流，从2020年到2024年期间仅冷链的专项债项目数量超过2200个，总投资8800亿元，在短短几年间，冷库的数量激增。

　　资本过热催生非理性扩张。过去几年，资本的涌入导致了冷链物业的过度建设，而疫情期间的需求激增又进一步推高了投资热情。然而，随着市场回归平稳，供给端的过剩问题日益凸显。这种空置率的高企，实质上反映了冷库行业在布局和需求上的误判。

　　其次，时空错配激化了供需矛盾。钟院长分析指出，项目决策与市场周期严重脱节，特别是很多地方国企首次投资冷链，地方国企冷链项目平均建设周期达二十八个月，较民营企业普遍延长九个月甚至更长时间，致使2023-2024年迎来冷库建成交付高峰。

　　再次，供需错位，特别是需求端结构性突变导致行情雪上加霜。冷库数量增加，但市场的需求没有同步增加。以预制菜配套冷库为例，疫情期间预制菜需求激增，很多人跟风建冷库和预制菜工厂，为之上马的冷库越建越多，仅2022年相关冷库立项量同比暴涨187%。但预制菜“风口”一过，需求并未持续，2024年预制菜企业库容利用率仅58.3%，供需失衡的问题日益严重。

　　高租金幻觉下的资产陷阱

　　冷库投资被视为物流地产的价值洼地，投资冷库被认为是开发“金矿”，主要体现为“高租金”与“高回报”，但是“高租金”的背后却蕴藏着巨大的风险。

　　云鲜产业研究院钟贤柏院长强调，许多投资人只看到了冷库租金比普通仓库高3-4倍，但却忽视了冷库特有的风险。

　　据了解，冷库投资面临“三高”困境。一是高建设成本，单位投资强度达普仓1.6-1.8倍;二是高运维成本，能耗占运行成本比例超65%;三是高空置风险，边际成本敏感度指数达2.37。

　　钟院长分析，冷库无法存放常温物品，空置即意味着资源完全浪费，开启制冷系统就是持续烧钱，不开机客户就会流失。以一万平方米冷库为例，仅电费年支出就超138万元，日均刚性能耗成本超3000元。

　　值得关注的是，冷库投资和干仓投资在投资结构上存在显著差异。在钟院长看来，冷链地产跟干仓的开发模式不同，中国的冷链仓储只占整个仓储市场的3.8%，是典型的小众细分市场，冷链仓库不仅需要巨额的土建投入，更要投入大量的制冷和保温设备，其投入成本和维护成本都相当可观。

　　这就意味着冷链市场的风险远高于干仓，更为严峻的是，它的客户群体更为有限，冷链有效客户群体规模仅占仓储市场的2.7%，因此投资需要格外谨慎。

　　与此同时，模式错位也催生了资产的沉没。许多开发商简单地认为冷库建设只是在干仓上的升级，加上制冷和保温设备就可以。很多“干仓”改“冷仓”的企业甚至直接照搬了干仓的开发模式，2021-2023年冷链改造项目中，采用“干仓+制冷”简易改造模式的项目，空置率达41.2%，较专业冷库高出23个百分点。

　　更为具体的解释是，“干仓”是通过标准化和通用性来抵抗风险，但冷链仓库并非如此，冷链的租金虽然较高，但是它的专用性质让它面临“空置”和租金下滑的风险。冷链仓库必须精准地对接客户的需求，否则很容易陷入空置和资产贬值的困境。

　　钟院长特别强调：“冷链仓库在满租的情况下运营成本或许可以忽略不计，但如果自身出租率不高，维护成本和运营成本高的问题就会被凸显出来，运营不善，冷链仓库很容易出现空置。因此，冷链的开发不仅仅是建冷库，更重要的是如何确保持续运营，缺乏精细化的运营和管理，冷链仓的资产很难得到保障。”

　　穿越风险周期的运营革命

　　依靠资本和土地红利快速开发的时代已经终结，“躺赚”的时代已经结束，大量冷库正承受着“供需错位，租金下降，空置率上升”等盲目上项目所带来的后果。对此，钟院长认为，“运营能力决定一切，风险与收益从来都是相伴而行的，冷库高租金的背后一定是高风险。而化解风险的唯一手段就是高质量的运营。”

　　钟院长指出，冷链地产进入2.0运营时代，只有通过精细化的运营，冷链资产价值才能得到保障。

　　在冷库产业正在经历重大转变的环境下，判断冷库风险的关键，首先要把握好冷库的定位。冷库的定位对于投资而言如同通往未来的船票。

　　定位为什么如此重要?在钟院长看来，冷库70%项目的成功源自精准的项目定位。对于冷链供应链来讲，产地库和销地库的投资逻辑完全不同，高温库和低温库的投资逻辑也差异巨大，如果投资定位错误，项目注定会失败。

　　首先，从产业维度上分析，需要破解产地库的“季节魔咒”。钟院长调研发现，如果想要投资产地库，必须深刻地理解当地的产业特征，精准定位，并制定精准的运营策略，才能避免踩坑。

　　据了解，农产品通常是在特定的季节上市，以陕西洛川苹果为例，秋季采摘后最多存储到第二年的五六月份，仓储周期集中在10月至次年5月，意味着冷库的使用期最多也就是半年。同时，农产品极易受到气候的影响，若某年产品的质量不高就不敢大规模入库存储，这意味着产地库的需求不稳定，风险高。

　　其次，从区位维度上看，需要破解“区位悖论”。钟院长分析指出，一、二线城市土地成本高，竞争激烈，但是需求大，而三、四线土地成本低但是需求相对薄弱，因此，在不同的区位投资，需要根据具体市场需求找到合适的项目定位，精准定义建筑的形态，这些都直接决定了项目的投资成本和未来的收益。精准的项目定位能让冷链项目具有强大的生命力，而错误的项目选择会让项目面临失败的风险。

　　轻资产运营的迷思

　　近年来，轻资产模式在冷链物流中备受关注。

　　轻资产模式的核心是通过管理、优化、资源配置去盘活重资产，使这些资源发挥出更大的资产价值的过程。这种模式在某些行业确实具有优势，但很多冷库项目的运作却折戟在轻资产的迷局里。

　　很多人认为，轻资产只是简单的物业管理与招租。但钟院长表示，这其实是误区，真正的轻资产是通过资源整合，利用知识型资产和大规模的协作来赋能产业，并不是想象中简单的物业管理和招租管理。

　　钟院长表示，“如果只依赖于低层次的轻资产运营，那注定会让企业陷入恶性循环，特别是在冷库市场供过于求的情况下，这种浅层次的轻资产运作只会加剧市场的矛盾。”

　　钟院长把轻资产运营分为三个层次：第一个层次是最为基础的物业管理和招租。这种低维运营竞争难以应对买方市场的压力;第二个层次是仓储托管和第三方物流，这种仓配一体化的模式看似完美，但由于门槛低、竞争激烈，最终会面临亏损的风险;第三个层次才是轻资产的真正价值所在，是生态赋能的黄金法则，通过优化资产结构，打破企业边界，真正实现产业赋能。

　　钟院长介绍，真正的轻资产并不是“空口套白狼”，而是通过战略性地调整资产结构达到最优的效果。这些成功的背后都有一个共同的特征，就是围绕项目的特点、地域的优势，构建完整的产业生态，打造项目的核心竞争力，这也是轻资产成功的关键。

　　据了解，云冷1号项目通过构建“交易+冷链仓储+标准化社会化冷链物流网络”体系，将客户采购的物流成本降低43%，实现冷库的满租经营，收益超出行业均值140%。

　　轻资产不仅仅是一个热门的概念，它背后需要深刻的战略思维和强大的运营能力，通过资源整合、优化产业结构，打破企业边界，轻资产才能为冷链行业带来巨大的收益。在如今空置率高、市场竞争激烈的情况下，只有懂得如何优化轻资产结构，构建核心的竞争力，才能在冷链行业立于不败之地。C

　　国家大力扶持冷链物流建设，冷库项目如雨后春笋般涌现。冷库空置率持续攀升至警戒区间。