物流地产的投资热潮备受瞩目，各路资金纷纷涌入抢占市场份额，物流地产领域未来潜力巨大，已成为撬动物流业发展的杠杆。那么，物流业又该怎样看待这一问题呢？为此，本刊编辑部邀请把酒临风、夜雨观澜、金玉其中三位专家直抒胸臆，发表看法。

物流地产已成为投资热点

专栏小编：欢迎三位专家做客“深度”栏目。今天邀请你们来探讨物流业中的热点问题，譬如，前些日子交通运输部公布的《收费公路管理条例》修订征求意见稿，拟对高速公路实行长期收费。大家都知道物流业是个利润率普遍很低的行业，尤其是公路运输业，过路费和罚款已占成本的三分之一，而收费公路实行长期收费，是断了收费公路到了年限大家可以免费通行的念想，压在物流企业肩上的这个成本重担看来是卸不下来了喽。
把酒临风：物流业已经成为当前我国发展最快的行业，但也被高成本束缚住了，高额的过路过桥费，以及人力成本的增加，捆住了企业的手脚。尽管当前公路四通八达，但你得留下“买路财”才能过得去，公路收费已经占到了运输成本的三分之一，最多时过路过桥费能占一半。所以，公路收费中的不合理因素一直被物流业所诟病。
夜雨观澜：物流企业抱怨过路费高，企业负担重的情况并非个案。有机构做过调查，过路过桥费仍是物流企业的沉重负担，37%的企业过路过桥费占运输成本比重超过40%。在被调查企业中，运输型物流企业年过路过桥费平均支出4459万元，其中，37%的企业支出超过5000万元，有部分大型公路货运企业支出超过1亿元；过路过桥费平均占运输成本的34%，其中，37%的企业超过40%。从调查数据上可以看出，过高的路桥费，加重了物流企业的负担，增加了社会流通成本。
金玉其中：公路运输是我国主要的运输方式，减少公路的运输成本，除了要完善公路收费体制建设，我们更要加快铁路和水路运输设施的建设，把铁路和水路的运力充分发挥出来，这样才能降低物流成本，促进物流行业的整体发展。
专栏小编：其实，在这些基础设施建设中，与物流相关的领域一直是投资热点，比如铁路、公路、内河航道。在今年的全国人大第三次会议上，李克强总理讲，增加公共产品有效投资，确保完成“十二五”规划重点建设任务，启动实施一批新的重大工程项目，这里包括铁路和公路、内河航道等重大交通项目。今年中央预算内投资增加到4776亿元，但政府不唱“独角戏”，要更大激发民间投资活力，引导社会资本投向更多领域。
夜雨观澜：今年铁路投资要保持在8000亿元以上，新投产里程8000公里以上，当然这里主要是政府主导的投资，民间投资若要是投入，可能是以购买债券的方式吧。在物流领域情况就不同了，它不是垄断领域，社会资本很活跃，尤其是物流地产，近些年来已成为投资热点。
金玉其中：去年上海提出，建设用地规模只减不增，以土地利用方式倒逼城市发展转型；同时，工业不能空心化，要保留适度工业用地布局，实行新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年，对用地有特殊要求的市重点产业项目出让年期可为20～50年。这些政策甫一出台，即刻被物流业解读为物流地产的利好，物流地产出现抢地热潮，上海年投入将超过250亿元。
把酒临风：上海以存量工业用地作为土地盘活的突破口，确实可以解决物流业拿地难的问题。不过，上海是个超大城市，土地属于稀有资源，但物流需求很大，而且好地段也很少有土地供给仓储等行业，所以我觉得，拿地难问题很难解决。
夜雨观澜：中物联有个调查报告说，北京市国有建设用地在2012年、2013年及2014年的数量分别为5700公顷、5650公顷以及5150公顷，而其中，工矿仓储用地分别则为1100公顷、900公顷以及450公顷。也就是说，工矿仓储用地供应量占比在三年间从19%，下降到16%，直至2014年的8.7%；土地供应减少的同时，地价当然也在不断上涨。中物联的调查显示，2013年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的仓储用地地价远高于二三线城市，普遍都超过80万元/亩。南京、杭州、沈阳等二线城市的地价也在50万元/亩左右；中央政府自2008年以来，中央政府曾先后推出了多项政策对物流行业进行指导规范。然而落实到地方政府层面，物流地产就成了最不受待见的下下选，其背后的原因是：物流用地价格偏低，且单位产出少、税收贡献少，对促进就业毫无助益，很多地方政府尤其是一线城市的地方政府不乐意审批物流用地。
把酒临风：物流业利润低给政府税收贡献不大，而且土地若是卖给物流企业也卖不了高价，地方政府认为这是典型的“劳官伤财”，得不偿失。
专栏小编：物流地产之所以成为投资热点，是由市场需求决定的。同样的经济体量，中国人均仓库面积只有美国1/14，仅一个洛杉矶市就拥有超过5000万平方米的标准化仓储，而目前我国的高标准仓储才仅约1300万平方米，可见我国仓储需求量很大。从投资回报率看，全国仓库的平均投资回报率高达6.7%，高于写字楼，可见市场前景非常好。
金玉其中：由于中国经济总量的增大，个人消费的成长扩容和电子商务的崛起等因素，导致了整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，又有了进一步的需求没有被满足，所以说物流地产成为投资热点也是必然的。从整个物流设施的布局看，以前我们比较集中在港口和工业基地上面，这样的需求实际是在满足过去那个经济结构，现在转向消费驱动之后，流通网络要在全国布局，物流节点需求诉求很大，所以现在各地都在建物流中心，以满足物流节点的需求。
夜雨观澜：近些年来电子商务的崛起使物流成了短板。目前，阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都纷纷投入物流地产，其实他们都在模仿亚马逊，通过大规模建设物流中心，加强对物流环节的掌控，使物流成本从20%降低到10%的低成本。
把酒临风：各路资本不断涌入物流地产，自然是该领域有着吸引他们的地方，最主要的还是看好土地增值。做物流地产回报周期很长，顺利的话也需要2～3年的时间，这段时间开发企业的资金压力非常大。一些外来企业不愿一直压着资金，项目建设完成后便迫不及待地进行出售以回笼资金，这便是业内所说的“圈地”行为。
夜雨观澜：不过，以“圈地”为目的的企业毕竟是少数，尤其是电商还是认准了物流地产的刚性需求。比如，菜鸟网络在启动时便提出，希望通过八到十年的建设，为中国物流行业打造出一个前所未有的智能物流骨干网络，使之能够支持日均300亿元的网络零售额，并让全国任何一个地区做到24小时内送货必达。马云和地方政府谈项目拿地，都是大手笔，菜鸟的自有物业分布在上海、天津、郑州、杭州、成都、重庆、广州等主要城市，以支持自建自营+第三方配送+物流配送这个模式。
专栏小编：目前进入物流地产的有电商、第三方物流、地产商、政府以及投资机构，从这些投资者的身份看，跨界经营者居多，身份不同目的也就不同。那么你们看，他们是炒作还是出于需求？
把酒临风：我看电商做物流地产是出于真正的市场需求，第三方物流是想巩固在物流业中的位置，而地产商进军物流地产只是在新领域里分得一杯羹，政府是为了出政绩，名利双收，投资机构则是为了盈利。
金玉其中：跨界其实很难，你可能有资金优势，但不会有物流方面的优势。现在物流地产没有一个明确的准入门槛，这就给跨界进入提供了便利，各路资本的蜂拥而入，肯定会对物流地产格局造成一定影响，但也不可否认，物流地产的红火确实促进了物流业快速发展。

把物流地产做好做实

专栏小编：物流地产作为撬动物流业发展的一个杠杆，必然会带来很多商机，因此备受各方关注，尤其是国家“一带一路”战略的实施，促使各个物流节点城市纷纷打出物流地产的牌。
金玉其中：“一带一路”就是物流大通道，通过交通形成物流，通过物流带动产业，通过产业带动城市，通过城市间的交融互动形成“一带一路”，这里的核心问题是物流。
专栏小编：从国家层面讲，一再强调物流业发展的重要性，从地方层面讲，各地都在大手笔打造物流基地，可以说物流地产迎来了全新的发展机遇期。
金玉其中：前些日子我看到媒体报道，郑州经开区以物流园为依托，打造双千亿产业基地。郑州是“一带一路”中的一个节点，郑州国际物流园区是全省180个省级产业集聚区之一，于2011年11月成立，2013年12月划归郑州经济技术开发区管理，规划面积约50平方公里，主导产业是汽车及装备制造业和现代物流业。作为郑州现代物流产业发展的先导和前沿地带，郑州国际物流园区已逐步成为郑州乃至河南“大物流带动大产业”的重要着力点。
夜雨观澜：“一带一路”今年进入实质操作阶段，全国20省份全面布局，推进物流业发展。在这里，我觉得真正让这些举措落地是关键，要防止“行政区划式”的发展方式，避免“各自为战”，要防止重复建设以及低水平的恶性竞争，加强与国家战略的对接。
专栏小编：“一带一路”对于物流地产也是一个机遇，各路投资汇聚到此发力打造物流中心、高标准仓储等设施，使之能够满足日益增长的物流需求，进而让我国物流提升水平，产生质的变化。不过，物流地产投资大见效慢，此间投资者折戟沉沙也曾有过，今天我们不妨找几个案例，请三位专家分析一下。
把酒临风：这个意见很好，不光是让我们长见识，也会使对此感兴趣的人有所裨益。
专栏小编：万科是个老牌地产商，日前曝出与美国黑石合作进军物流地产的消息并得到证实，可以看出万科在用品牌搞物流地产。都说万科是个学习型的企业，它涉足物流地产，把学习的目标定为普洛斯，而此前万科签约河北廊坊万庄生态新城项目，可以说是步履稳健，将风险最小化。万科是一个很愿意花时间研究的企业，每进入一个城市，都会弄一套厚厚的城市资料，对城市的政府、经济、民生、商业、未来事无巨细深入了解。上游引入基金、下游吸引商户，万科用品牌优势做服务商，它会成为中国出色的物流地产商。
把酒临风：万科已把物流地产作为主项业务了，物流地产板块在万科集团内部得到了从事业部升级为独立公司的待遇，已经成立了万科物流地产发展有限公司负责物流地产相关业务内容，目前该公司已在贵阳和武汉两地获得了两个物流地产项目。接下来万科的难点在哪里？物流地产不同于住宅和商业地产，以自持为主的物流地产更加考验客户与开发商之间的黏性，后期的运营和管理比前期开发更为重要。因此，对于万科而言如何精准地找到客户是最大的难题，若没有客户资源，即便有机构介入，也不能避免高空置引发的踏空。
金玉其中：在物流地产开发中有一类为纯粹的物流地产开发公司，如普洛斯，其本身就拥有常年合作的企业资源，他们开发的物流地产不愁没有客户；另一类是第三方平台的介入，如由阿里巴巴联合众多企业打造的菜鸟网络科技有限公司斥巨资投资物流地产，主导者本身就拥有物流仓储的强烈需求。然而对于地产开发商而言，如果没有客户资源，后期出租的问题就会很难解决。
夜雨观澜：客户和拿地是发展物流地产的关键两点。作为地产开发商的万科虽然在拿地上会有优势，但是在没有客户资源的前提下做物流地产，其后期运营难度会很大。
专栏小编：对物流地产而言，诸如万科、平安不动产一类重量级的投资商逐次入场所带来的不仅仅是巨额的资金，更有可能是这个传统地产项目进一步向市场化转变的可能性。去年9月，国内第三大物流地产运营商五洲国际控股以最高不超过15亿元的投资金额宣布引入平安不动产为战略投资者，拟于5年内就物流项目进行投资。之前，平安从领盛投资管理购得一处位于四川成都建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，平安将在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市快速展开规模化布局。
夜雨观澜：平安涉足物流地产的核心竞争力在于其背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等金融机构组成的综合金融平台，在比商住项目金融属性更强的产业地产领域，平安的这种背景使其具有了更大的可操作空间。平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。原来只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。
金玉其中：去年6月，平安投资成都物流仓储物业物流地产项目，时隔三个月后又出手布点物流地产。显然，物流地产目前良好的收益率和未来可期的发展空间是其多次布点的重要原因，而在此之外，平安希望将旗下的物流园区构建成平安整体金融供应链的一环也是平安入局物流园区的原因之一。正如平安方面所说，物流地产本身就是供应链中关键的一环，对物流地产的投入对于平安打造综合性金融供应链不可或缺。而且平安近期对于中小企业金融投入很大，物流地产特别是商贸型物流地产能接触到大量中小企业，对平安业务开展很有帮助。
专栏小编：雨润涉足地产业务与主业有着紧密相连的关系，农产品+物流中心建设与房地产协同发展，产业地产指的就是最具雨润特色的物流地产。2010年，雨润集团曾在全国布局“三三三”发展战略：在全国30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心、在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心、在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。在雨润物流地产扩张过程中，不断有媒体质疑，低价拿下的这些工业用地并没有被悉数开发，而是用来抵押给银行，筹措资金转而投向利润丰厚的住宅和商业地产。雨润控股公布的数据显示，2013年雨润房地产在40多个城市布有80个以上的项目，新开发面积超过3000万平方米，销售收入达156亿元，土地储备面积达6000多万平方米。与此同时，雨润的食品加工业却沦落到靠补贴为生。全年营业额约172亿元，净利润仅约为2.1亿元。而雨润食品2013年获得的政府补贴5.7亿。雨润坐拥巨额物流土地，却至今没有摸索出商业模式，有些项目也已经开建，但规划、建设和运营模式还比较落后。资本运作的不成熟、人才的短缺、运营的困惑和扩张的盲目，使其走上了发展的歧途。
把酒临风：雨润地产的危机，在更早的时候就已经发酵。在2013年，如果没有地方政府的补贴，雨润食品会亏损超1亿元，雨润食品贡献的账面红利已经达到枯竭。它和物流一样，更多是雨润地产业务的造血机器而已。而雨润地产系的形成，是通过雨润食品强大的现金流，以往来款的形式将大量资金调配给关联公司无偿使用，以支持系内地产、商业业务的成长。2014年，雨润食品流动负债净额为18.21亿港元，总借款及融资租赁负债为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期，而同期其现金净额为4.65亿港元。雨润地产资金链的压力一直是其最大隐忧，主业空心化、摊子铺得太大、资金链断裂，是雨润走下坡的主要原因。
金玉其中：雨润的造血机能是住宅地产和商业地产，可是这两块地产在宏观调控下非常不景气，尽管雨润在2014年进行了一场改革，希望学到碧桂园通过低成本土地、规模化生产、快速销售和业务链整合来把控各个环节的本事，并在保证规模扩张的同时有效控制成本，但事与愿违，而且南京官场的强震，老板祝义财被监视居住，更是对雨润的釜底抽薪。
专栏小编：近些年来物流地产风生水起，但是缺乏较高层次的规划，物流发展的趋势是智慧物流，那么物流地产发展的方向也是要打造成智慧型物流地产。在这方面仅靠撒银子，铺摊子，解决不了物流业转型升级的重任。所以，尽管今天物流地产已成为投资的热点，但我们希望，钱还是花在刀刃上，把物流地产做实做好，以作为中国物流上档次上水平的基点，作为撬动中国物流业发展的杠杆。好，今天的谈话就到这里，感谢三位专家让我们分享了你们的观点，我们下期再见。C